Co tam panie w nieruchomościach?

Co tam panie w nieruchomościach?

Nieruchomości dla Australijczyka są tym czym polityka dla Polaka. Prędzej czy później rozmowa z nimi musi zejść na ten temat. Konkurencją może być tylko sport, w zasadzie ograniczony do footy (futbolu australijskiego) i krykieta. Wierzcie mi lub nie, ale efekt tego jest taki, że większość znanych mi tutaj Polaków uważa Ozich za kompletnych nudziarzy, z którymi nie da się beztrosko pogawędzić…

Typowy australijski domek na przedmieściu
typowy domek na przedmieściu

Nieruchomości to jednak temat daleki od beztroski. Znacie takie określenie „australijski sen”? W tym śnie jest domek z dużym ogrodem położony na ładnym przedmieściu, pośród innych takich domków. Dla Australijczyka to jest znakomita część tzw. „australijskiego stylu życia”. Jako posiadacz (do spółki z żoną i bankiem) takiego domku muszę powiedzieć, że coś w tym niewątpliwie jest. Aż 70% australijskich rodzin jest właścicielami domów, z tego zdecydowana większość na długoletni kredyt.
Tymczasem boom na rynku nieruchomości sprawił, że ceny domów rosną szybciej niż płace i ten australijski sen jest obecnie zagrożony. Teraz kilka liczb.

Koszty

Średnia cena domu w Melbourne wynosi obecnie ok. 500 tys. dolarów. Powiedzmy, że jakimś cudem udaje się młodej rodzince uzbierać 100 tys. na 20% własnego wkładu (to jest dość optymistyczne założenie). Pozostaje 400 tys., które trzeba pożyczyć od banku. Przy obecnych odsetkach 7,4% miesięczna rata kredytu wziętego na 30 lat wyniesie ok. 2800 dolarów (zaokrąglam tutaj, posłużyłem się kalkulatorem na stronie banku ANZ).

Dochody

Średni dochód rodziny w Melbourne to ok. 60 tys. dolarów rocznie. Na rękę zostaje z tego ok. 4000 dolarów na miesiąc. Z czego wynika, że 70% dochodu przeciętna australijska rodzina musiałaby oddać na spłatę kredytu. Zostaje na życie ok. 1200 dolarów miesięcznie. Może z polskiej perspektywy to się wydaje dużo, ale życzę powodzenia każdemu kto chce za tę kwotę przeżyć tutaj.

Wniosek: przeciętnej australijskiej rodziny NIE STAĆ na przeciętny australijski dom.

Oczywiście to jest tylko średnia. Są rodziny mające większe dochody. Są też dzielnice gdzie dom można kupić trochę taniej niż podana przeze mnie kwota. Fakty są jednak nieubłagane: młodzi Australijczycy albo mieszkają w wynajętych apartamentach blisko centrum (gdzie daleko do „snu” ale blisko na imprezkę), albo w sypialniach 30-40 km od miasta spędzając 2-3 godziny dziennie na dojazd i powrót z pracy.

Z tego wszystkiego cieszą się ci, którzy dom już kupili i liczą sobie w myślach wirtualne miliony, które na tej operacji zarobili.

Jaka jest przyczyna tego stanu rzeczy?

Cena jest wypadkową podaży i popytu na rynku domów (banał). Przyczyny wzrostu cen są więc dwie:

1. Ograniczona podaż. Pomimo sprzedawania tanich haseł w stylu programu „Melbourne 2030„, zakładającego zagęszczenie zabudowy miasta i budowę nowych osiedli, planiści w lokalnych samorządach robią wszystko żeby miasta pozostały wsią. W miejscu gdzie w każdym mieście Europy stoją 4 piętrowe kamienice u nas w Australii mamy parterowe domki. I nawet jeśli ktoś taki domek kupi to NIE WOLNO mu w tym miejscu postawić wielorodzinnej kamienicy. Miasto zabrania, bo to przecież ochrona naszego stylu życia, nieprawdaż? Domów wielorodzinnych buduje się więc zbyt mało.
Rozwiązaniem jest budowanie kolejnych osiedli za miastem. Już teraz z Pakenham do centrum miasta jest 60 km (mam kolegę w pracy, który codziennie stamtąd dojeżdża). Być może dałoby się tak budować w nieskończoność, ale już teraz Sydney jest powierzchniowo większe od Tokio, chociaż zamieszkane przez 10 razy mniej ludzi.

Mam taką wizję futurystyczną, że za 100 lat najdalsze przedmieścia Sydney i Melbourne spotkają się w okolicach Mallacooty, 500 km od każdej z metropolii…

2. Rosnący popyt, spowodowany oczywiście rosnącym zaludnieniem. Tutaj kłania się imigracja, która coraz częściej w oczach Ozików jest główną przyczyną tego, że są wypierani na dalekie przedmieścia. Okazuje się bowiem, że migranci wykwalifikowani (na których polityka migracyjna bazuje i chce bazować) niekoniecznie  zadowalają się pracą przy taśmie produkcyjnej za 15$ na godz. Często dostają od razu nieźle płatne posady i zarabiają powyżej średniej krajowej. I to oni wypierają Ozików na peryferia miast.

Dodatkowo otwarto możliwość posiadania nieruchomości przez tymczasowych rezydentów (np. studentów posiadających nadzianych rodziców).

Do czego to wszystko zmierza? Jedni mówią, że za 5 lat średnia cena domu wyniesie 1 milion. Inni twierdzą, że czeka nas głęboka przecena w stylu amerykańskim.

A jak będzie naprawdę? Gdybym wiedział tobym i tak tutaj nie gadał tylko na tym zarabiał. Ale nie wiem.

17 Replies on “Co tam panie w nieruchomościach?

  1. Tytułem uzupełnienia do tego bardzo ciekawego artykułu i dyskusji w komentarzach mogę dodać tylko tyle, że po zamianie w ww. tekście dolarów na złotówki i ewentualnie paru innych kosmetycznych zmianach wynikających z odmienności kulturowo-terytorialnych i architektonicznych dojdziemy do konkluzji: przeciętnej polskiej rodziny NIE STAĆ na przeciętny polski dom/mieszkanie.
    Pod względem rynku nieruchomości niestety Polska i Australia są bardzo blisko siebie…

  2. @przemek

    tak moj zawod to IT (security). Wiec patrzac po ofertach pracy, płace nie sa zle 🙂
    Patrzylem rowniez na ceny mieszkan(apartamenty badz mieszkania w blokach) nie koniecznie domkow – to sa moim zdaniem w bardzo przystepnych i korzystnych cenach.

    Rynek IT rozwija sie wszedzie rownie szybko i wiem ze płace rowniez rosna w tym sektorze. Do tego doliczyc part-time malzonki, wiec kasa wspolna wzrasta az milo. Przynajmniej na papierze, dlatego chce sie dowiedziec jak to wyglada naprawde w tej AU (rozowo or not ? )

    pzdr
    arek

  3. @arek: nie wiem jaki zawód wykonujesz, ale pamiętaj, że w Australii mamy cały przekrój społeczny, nie tylko wysoko wykwalifikowanych fachowców od IT, księgowych i lekarzy. Jak myślisz, ile zarabia nauczyciel (bardzo odpowiedzialny zawód) albo robotnik w fabryce? ~60k rocznie to jest średnia płaca brutto w Australii. Wyobraź sobie rodzinę gdzie ojciec zarabia te 60k, matka opiekuje się w domu 2 lub 3 dzieci, na początku nie pracując wcale, potem gdy pójdą do szkoły to ona pracuje na pół etatu. Takich rodzin jest mnóstwo, te statystyki nie kłamią.
    Jeszcze 10-15 lat temu można było takie życie prowadzić, mieć mały domek w Bentleigh, spłacać ratę kredytu i jeszcze nieźle żyć. Ceny domów rosną jednak szybciej niż płace i styl życia musi się zmienić. Czas pokaże w jakim to pójdzie kierunku.

  4. Witam,

    ciekawe te wasze posty na temat mediany lub sredniej 🙂
    Ja dopiero przymierzam sie do przyjazdu do au, wiec nie moge brac czynnego udzialu w rozmowie. Ale ktos napisal wyzej ze sr. dochod na rodzine to tylko 70tys.$ ? Jak patrzylem na zawod ktory wykonuje to srednia placa to ok 90tys$.
    Wiec oznacza to ?? :
    a) lazy ozy pracuja part time albo social ?
    b) drogie zycie ?
    c) nie wiem co jeszcze 😛

    Tez jestem „poki co” 3os rodzinka, i bede pracowal raczej sam, wiec jakos lapie sie pod ta mediane tu pisana. Myslicie ze jest szansa jakas na wlasny domek z ogrodkiem 😀

    pzdr

  5. @Maciej: jeśli szukałeś do 25km od centrum to nie wiem czemu się dziwisz. Do mediany wliczają się rudery w Dandenongu i w St Albans, i całkiem ładne domki w Melton pewnie też. Jestem pewien że tam znajdziesz sporo domów tańszych niż mediana..

  6. @Przemek: mediana ok tylko problem co jest uzwględniane. Teoretycznie wszystko ok, ale z definicji to posiadłości poniżej tej wartości powinno być tyle samo co powyżej a w praktyce jak już wspominałem przez ponad rok nie widziałem ani jednej poniżej, wszystkie powyżej. Mediany liczone dla poszczególnych dzielnic a nie całego Melbourne mają podobny problem. Oczywiście problemem jest nie sama miara tylko dane wejściowe oraz galopujący rynek. Tylko co z tego, jak w końcu i tak wartość liczbowa podawana w gazetach nijak się ma do rzeczywistości.

  7. @Maciej: proponujesz inną miarę? Mediana i tak jest lepsza od średniej, bo nie zależy od wartości skrajnych i rekordy cenowe Tooraka nie mają na nią wpływu. Lubię medianę, to bardzo elegancka miara (to takie zboczenie prawie zawodowe).

  8. @Przemek: nie zgodzę się że ta miara jest dobra, nie w takiej postaci. Nawet w The Age/Domain od czasu do czasu są artykuły że ta miara jest bez sensu bo wrzuca do jednego wora rózne domy/posiadłości których nijak się ze sobą nie da porównać. Z mojego osobistego doświadczenia to przez ponad rok szukania domu w południowo wschodnich i wschodnich dzielnicach do 25km od CBD nie widziałem ani jednego wolnostojącego który by kosztował poniżej mediany. A to było w czasie jak było niewielkie spowolnienie na rynku.
    @Konrad: ubezpieczenie samego budynku to około aud300+ (AAMI), council rates zależą od council, sposobu naliczania (są dwa, od wartości ziemi albo od wartości ziemi+budynek, każdy council ma inaczej) i to może być między aud700 do ponad tysiąca na rok, ile się płaci za wodę to nie pamiętam. Poza tym dom wymaga zabiegów pielęgnacyjnych (maintenance) – ile to kosztuje to zależy od domu i ile jesteś w stanie zrobić metodą DIY. Z drugiej strony możliwość wbicia gwoździa w ścianę żeby powiesić obrazek, bez konieczności wypełniania pisemnego podania: priceless. 🙂

  9. jak ja pamietam to jazda do Pakeham byla ok, gorzej z powrotem na ostanie km, wjazd na Warrigal albo Huntingdale Rd. zajmowal kawal czsu, stanie w korku.
    Teraz jezdze sporo i widze korki do miasta a ja wyjezdzam z miasta, sporo czasu schodzi takie stanie i powroty.

    co do kosztow kupna domu, jakies te raty sa ale ile wydaje sie na dodatkowe koszta typu ubezpieczenia siebie, domu, bo trzeba to miec poubezpieczane zeby bank dal kredyt. Ile wychodza te dodatkowe koszty oprocz raty kredytu do banku?

  10. @konrad: co do dojazdu z Pakenham to wiele się zmieniło od czasu gdy Ty tam jeździłeś. Wtedy Monash Fwy była w remoncie. Teraz autostradę poszerzono i ruch jest znacznie płynniejszy. Ale i tak dojazd z Pakenham do centrum to dobrze powyżej 1h.

  11. @shemanka: obrośniecie trochę w piórka to inaczej na to spojrzycie. Trzeba bowiem pamiętać, że jeżeli średnia pensja to 60k, a średni dochód rodziny to 70k to wniosek jest jeden: duża część kobiet (a i mężczyzn również) pracuje na niepełny etat. Dla takich jak Wy DINKów kupno domu nie będzie aż tak trudne.

    @Maciej: Owszem są uwzględnione tanie rudery. Ale są również uwzględnione drogie rezydencje w Tooraku i w Brighton. Użyta tutaj miara (mediana) jest bardzo dobra, bo nie mają na nią wpływu skrajne wartości, a pokazuje dokładnie „środek peletonu”.

  12. Tak a propos średniej ceny 500 tyś. Nikt o tym nie wspomina ale ta cena dopiero wychodzi po uwzględnieniu tanich ruder 30 km od miasta. Tak do 20 km kupienie domu wolnostojącego z rozsądnym ogrodem za tą cenę jest niemożliwe, bo nawet jak dom to rudera do wyburzenia to developer chętnie zapłaci dużo więcej za samą ziemię.

  13. 2800 co miesiąc przez 30 następnych lat brzmi dla mnie fatalnie. I nawet nie napiszę jak fatalnie. Chyba poczekam aż coś odziedziczę albo będę zarabiać tak dużo, że to będzie niewielki procent moich zarobków. W przeciwnym wypadku, no niestety, ale podziękuję.

    Chociaż znam taką małą, niepozorną 22 letnią Wietnamkę, która właśnie skończyła księgowość, dostała rezydenturę, pracuje 6 dni w tygodniu i będzie kupowała dom, tylko dlatego, żeby mogła tutaj ściągnąć swoich rodziców. Także jak 22 letnia niepozorna dziewczynka takie zobowiązanie podejmuje, to być może jest to możliwe.

    Wszystko zależy jakie ma się priorytety, potrzeby, motywacje itd. Są ludzie, którzy wszędzie będą szczęśliwi i wdzięczni losowi za to co mają, a są tacy, którzy nigdzie szczęśliwi nie będą.

  14. Magda, Twoja uwaga skłoniła mnie do sprawdzenia dokładniej tej informacji. Najnowsze dane za 2008 rok znalazłem tutaj: http://www.ausstats.abs.gov.au/ausstats/subscriber.nsf/0/32F9145C3C78ABD3CA257617001939E1/$File/65230_2007-08.pdf
    Rzeczywiście, dochód na gospodarstwo domowe w samym Melbourne to ok. 70 tys. rocznie (dla całej Wiktorii jest niższy). Powiedzmy jednak, że ta różnica pójdzie na stamp duty, którego w moich rozważaniach dla uproszczenia nie uwzględniłem. Jak znajdę chwilę to przeliczę wszystko ponownie, ale zasadniczo to obrazu nie zmieni.

  15. Konrad, jak już tak przez 3 lata zapomniałeś języka polskiego to choć wtrącenia anglojęzyczne pisz bez błędów.

  16. 3 lata temu jak sie sie zbieralem tu przyjechac na pewnym forum, pewien zagorzaly fan Australii, ktory na ten „raj” nie dal zlego slowa powiedziec i wyzywal innych od nieudacznikow(tych ktorzy Australie krytykowali) pisal mi ze on bardzo dobrze tu zarabia to jest cos kolo 55k rocznie, czyli jakies 1000$ weekly, i on za to spokojnie rate mortgage splaci za mieszkanie, utrzyma niepracujaca zone i dziecko, i jeszcze mu zostanie. Jak juz tu sie znalazlem to ciezko mi bylo uwierzyc w to co mi pisal po zapoznaniu sie z tutejszymi cenami, dlatego radze kazdemu trzymac sie na dystans od takich zagorzalych fanow co to wypisuja jak im sie tu bardzo dobrze zyje, jest tanio i tych ktorzy nie podzielaja ich zdania wyzywaja ile sie da od nieudacznikow, fajtlapow, itp.

    Czy moglbys Przemo zapytac tego kolegi ile mu czasu zajmuje dojazd z Pakenham do pracy? Bo moja pierwsza praca byla kolo Pakenham, to wiem jak sie jechalo tam ale caly korek byl do miasta a ja jechalem poz amiasto, po poludniu odwrotnie.

Dodaj komentarz: