Rynek nieruchomości w Australii

Agenci. Tak, w Australii też ich mamy. Nie mają wprawdzie nic wspólnego z SB i aktami IPN, nie kandydują na funkcje arcybiskupów, ale kto wie, czy nie jest ich więcej nawet niż w Polsce.

Agenta można rozpoznać po nienagannym czarnym lub granatowym garniturze w prążki, noszonym niezależnie od pogody zarówno przy +1 jak i +40 stopniach.

Mowa oczywiście o agentach obrotu nieruchomościami. Liczba takich agencji w Melbourne jest przerażająca, w każdej dzielnicy jest ich kilka (wystarczy wyjść z jakiejkowiek stacji kolejki i przejść się spacerkiem najbliższą uliczką handlową), a dzielnic jest ponad 300, więc można szacować, że w metropolii działa około tysiąca biur obrotu nieruchomościami i zapewne kilka tysięcy agentów w garniturach w prążki.

Agenci opanowali rynek nieruchomości w prawie 100%. Liczba transakcji bez udziału pośredników jest minimalna.

Agent ma jeden cel: zarobić. Kupującym się wydaje, że agent działa na rzecz sprzedającego, sprzedającym wydaje się odwrotnie, a prawda jest taka, że agentowi zwisa czyjakolwiek korzyść poza własną. Agent zrobi wszystko, żeby transakcja doszła do skutku jak najprędzej, przy jak najmniejszym udziale własnego czasu, tak aby szybko skasować prowizję i zająć się kolejnym domem. Wobec tego pomimo, że zależy mu na jak najwyższej cenie to jest skłonny wpływać na sprzedającego aby decydował się na sprzedaż nawet poniżej ceny oczekiwanej jeżeli mogłoby to znacząco przyspieszyć bieg spraw.

* * *

Dom/mieszkanie można w Melbourne kupić właściwie na 2 sposoby:

1. Aukcja

Dom ogłaszany jest w internecie i prasie, można go wcześniej obejrzeć. Na aukcję przychodzi najczęściej tłumek kilkudziesięciu gapiów i najwyżej kilku kupujących (najczęściej 2 lub 3). Podana jest cena wywoławcza, a oferenci się przebijają. Żeby transakcja doszła do skutku cena na aukcji musi przekroczyć tzw. „reserved price”, czyli cenę powyżej której właściciel zobowiązany jest do uznania ważności aukcji. Najczęściej ta cena jest o 10-20% wyższa od ceny wywoławczej.

Aukcja jest metodą świetną dla sprzedającego (bo potrafi wywindować cenę do poziomu niewiarygodnego), ale bardzo nieuczciwą z punktu widzenia kupującego. Po wygranej aukcji nie może on się już wycofać z transakcji, więc jeśli chce np. sprawdzić stan techniczny domu, to musi to zrobić przed aukcją i na własny koszt (kilkaset dolarów). Oczywiście na aukcji nie ma obowiązku wygrać, ale jeśli się już wydało kilkaset dolarów to przegrana aukcja zostawia bez wątpienia kaca moralnego…

Dlaczego jednak znajdują się chętni do kupowania na aukcjach? Po pierwsze dlatego, że część nieruchomości kupuje się wyłącznie dla wartości działki, a po drugie dlatego, że w dzielnicach gdzie domów na sprzedaż jest mniej niż chętnych na nie, po prostu wszystkie sprzedaże odbywają się tylko na aukcjach.

2. Sprzedaż prywatna

Wbrew pozorom ten typ sprzedaży też prowadzony jest przez agenta. Nie ma jednak aukcji, ale zbierane są przed agenta oferty od kupujących, a właściciel wybiera spośród nich tę najbardziej mu odpowiadającą. Ten typ sprzedaży wybierany jest najchętniej dla nieruchomości, co do których nie ma pewności powodzenia przeprowadzenia aukcji.

Sprzedaż prywatna ma tę zaletę dla kupującego, że chroniona jest przez prawo tzw. okresem stygnięcia (cooling off period), dającym kupującemu możliwość wycofania się z transakcji w ciągu 3 dni roboczych od podpisania umowy (ze stratą 0.1% wartości).

Teoretycznie daje to możliwość spokojnego sprawdzenia stanu technicznego domu oraz stanu prawnego umowy, ale praktycznie jest to mocno ograniczone, ponieważ ofertę składa się agentowi podpisując ważną umowę (wiążącą tylko kupującego, dopóki nie podpisze jej sprzedający) i od tej chwili zaczynają płynąć dni stygnięcia umowy. Jeśli właściciel zdecyduje się na sprzedaż po 2 dniach od złożenia „oferty”, to z całego „cooling off period” zostaje już niewiele.

W praktyce prowadzi to więc do całkowitego braku zastosowania stygnięcia umowy, a wszystkie warunki dodatkowo dodaje się do umowy jako „special conditions”. Najczęściej brzmi to tak, że kupujący bierze dom, pod warunkiem, że uda mu się dostać kredyt, będzie zadowolony ze stanu technicznego domu, nie będzie w domu termitów oraz jego prawnik nie zgłosi zastrzeżeń do umowy.

3. Dostępność domów i ceny nieruchomości w Australii [dopisane 5/05/2010]

Dostępność domów dla przeciętnego Australijczyka jest jednym z najgoręcej komentowanych tematów w mediach. W ostatnich co najmniej kilkunastu latach mamy do czynienia z szybkim wzrostem cen domów (z krótką przerwą na kryzys finansowy lat 2008-9)  i wszyscy, którzy mieszkają w Australii ok. 20 lat wspominają czasy kiedy domy kupowano powszechnie po 50 tys. $.

Obecnie rynek w największych miastach wygląda tak, że ceny nieruchomości rosną szybciej niż płace i dostępność domów gwałtownie spada. Spowodowane jest to po pierwsze szybkim przyrostem liczby ludności (głównie imigracją) napędzającym popyt, a po drugie niedostateczną ilością nowo budowanych domów. Lokalne samorządy niechętnie zezwalają na budowę piętrowych apartamentowców i zagęszczanie zabudowy jednorodzinnej zasłaniając się chęcią zachowania wiejskiego wyglądu przedmieść oraz ochroną australijskiego stylu życia. Również nowo powstających osiedli na obrzeżach miast jest niewiele, co razem składa się na niedostateczną podaż na rynku nieruchomości.

Przykładowe średnie ceny domów na terenie aglomeracji Melbourne w maju 2010 r.:

Toorak: 2.340.000,- AUD (najdroższa dzielnica)

Chadstone: 530.000,- AUD (dzielnica ok. 15 km od centrum)

Bayswater: 365.000,- AUD (30 km od centrum)

Narre Warren: 326.000,- AUD (ok. 40 km od centrum miasta)

Przeciętna cena domu w całym Melbourne to ok. 500.000,- AUD.

Dla porównania: Morwell (miasto ok. 150km od Melbourne): 130.000,- AUD

Przeciętny dochód brutto to ok. 60.000,- AUD rocznie.

Linki

• realestate.com.au
• domain.com.au